这个省会城市竟然还有3900元/㎡的房子，是洼地还是深坑？

说起东北，去过东北的人可能会想到美食美景：

在齐齐哈尔湿地看丹顶鹤踱步的悠闲，在哈尔滨中央大街欣赏异国建筑的壮美，在吉林大学里欣赏皑皑白雪的校园，在长白山感受天上池水的旖旎，在沈阳青年大街感受东北大都市的气质，在盘锦吃河蟹的鲜甜，在大连星海湾遥望大海的辽阔，还有“一天三顿都不离美味的烧烤”…

不仅是东北三省的老百姓，还有全国的网友们，真是为东北振兴操碎了心。

东北在网上被diss得体无完肤：资源枯竭、传统产业转型困难、腐败严重、找关系常态化、营商环境超差，还有经常上微热搜的：**东北城市GDP造假、人口老龄化严重、东北没有企业家…哦，对了，低房价也被盯上了。

东北在共和国69年的历史中，有过辉煌，而今却深陷城市管理混乱的桎梏中，天时地利人和尽失，差不多已到了万丈深渊、无可救药的边缘。

中国960亿平方公里的土地上，从来没有一个地方像今天的东北这样饱受质疑和禁锢。

今天东北所面临的困局，靠城市自己的进化和改善已经无法彻底根除，必须有国家意志来驱动。

在上一篇东北衰落的研究文章，【大胡子说房】提出“国家中心城市”就是东北的最后一根救命稻草，而我们认为东北的国家中心城市应该是——沈阳。

沈阳、大连、长春、哈尔滨，凭什么是沈阳呢？

目前已经公布的国家中心城市是：北京、上海、广州、天津、重庆、成都、郑州、武汉、西安，这9座城市都是直辖市或省会城市。

国家中心城市更看重的是辐射带动区域发展能力，而非完全靠经济。

连和哈尔滨偏居一隅，辐射带动能力有限，虽然哈尔滨地处中俄交界，但是国家中心城市更看重的是对国内本区域的带动能力，再者哈尔滨旁边是俄罗斯穷乡僻壤的西伯利亚，没有辐射的必要。

而大连不是省会城市，城市地位不够。至于长春，在东北实力稍逊。

虽然很多大连哈尔滨长春人看不起沈阳这个冠绝地表的“鸡肋之都”，今天的沈阳确实不够好：国企作风浓厚、思想不够开放、经济下滑。

但如果东北有且仅有一个国家中心城市，目前看来，这个城市只能是沈阳。

沈阳素有“一朝发祥地，两代帝王都”之称。这是整个东北的咽喉，地缘足够好，城市地位和区域竞争力也能吊打东北的其他的城市。

而且以沈阳为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。

在上一篇东北衰落的文章中，有位粉丝的留言非常触动我。

这个思考的角度的也没有错，但是我们从可行性出发就会发现：即使沈阳有万般不是，也会处于政治需要来扶持它，毕竟东北太需要扶持一个强城市来提振低迷已久的经济了。

那么，接下来，我们就来聊聊沈阳这个城市。

虽然一直以来，“投资不过山海关”已经成了大家的共识，但今年的沈阳有点火，不是火在抖音，而是被炒菜者扫了一波又一波，在他们眼中，沈阳是这样的：

1.战略地位高。

沈阳≠东北，东北的营商环境差或者是沈阳下面的地级市差，都没有干系，东三省自成一体，辽宁实力远超过吉黑，而沈阳是东北三省最牛逼的城市，未来就一定会崛起。

2.价格实在太诱惑。

在他们看来，如果沈阳没有地域黑，那么价格早就向济南看起了，现在的济南市中心是卖31000元/㎡，那沈阳还大把7000元/㎡的房子可挑，沈阳就像重庆，价格被严重低估，而这种价格低的城市，很容易就double。

除了以上，还有自由度反转和基建投入大。

抛出一个价格7000元/㎡，是不是有很多朋友已蠢蠢欲动，想好打着飞的去沈阳扫货？

且慢！

正如大胡子李俊怀老师所说，投资其实就是要去找长长的坡和湿湿的雪。而沈阳的雪坡真的有那么长吗？

在分析沈阳的价值板块之前，我们来说说沈阳房价为什么能在经济不振、人才流失、传统产业转型困难的多重夹击中突围上涨？

1. 国家中心城市的预期。

虽然一直以来都没有公布名单，但是在东北人以及去沈阳炒菜的人看来，沈阳成为下一个国家中心城市已是板上钉钉的事，所以一大波炒菜者涌入沈阳，他们先把浑南新城的全运会板块扫了一圈，然后再把郊区于洪新城、沈北板块、道义板块扫了一圈，扫完了已有地铁覆盖的地铁盘，就扫地铁在建的片区。

他们买沈阳的逻辑很简单——作为一个傲视整个东北的城市，价格竟然这么便宜，买！

2. ZF操控推高地价，面粉贵过面包。

所有的城市，房价上涨基本都有地价推高的影子。2016年的沈阳是全国去库存的重点城市，于是沈城老百姓眼睁睁看着一两千的楼面价疯涨到五六千，而这仅仅只用了一年多的时间，虽然这一年中，沈阳经济下滑更加严重、人才流失一直居高不下，城市建设也没有跟上房价上涨，但就因为“去库存”,引发抢房潮，推高土拍价格。

3. 除了与其他城市类似的纸币通胀、城镇化率提高以及开发商的推波助澜。

4. 还有一点非常关键——炒菜者大量涌入，制造市场恐慌。

虽然一波炒菜者不至于搅动整个城市的房价，但是开盘即售罄、一条腿拿下、茶水费团购费会加剧市场的饥饿营销，扰乱正常的开盘节奏，制造恐慌情绪，推高了整个市场的热情。

沈阳的涨，就是从2017年底-2018年初，直到2018年8月7日，住建部更是直接把调控升级的会议拉到沈阳去开，并提出“调控不力的城市，坚决问责”，将房价调控和官员的政治生命联系起来。

于是当天，沈阳出台限购政策。可想而知，当时的沈阳有多冒进。

沈阳的政策调控：

限购：全市限购，本地人限购一套，连缴1年社保的外地限购1套限贷：本地人2成首付，外地人3成首付限售：新房5年，二手房3年

那么这一刻的沈阳，还值得投资吗？

沈阳的优势就是便宜，但是新房限售5年，二手房限售3年的投资周期实在是太长。

如果不是沈阳人，或者说不是东北人，不是非要选在沈阳投资，我建议去考虑全国其他经济强的城市。

例如只是稍微提高一点预算，你可以选强二线城市成都、长沙，或者是粤港澳大湾区的环深惠阳、抑或是近期在悄悄回暖的环京燕郊大厂，真的没有必要把子弹赌在这个地方8年（交房2年+限售5年+1年办房产证）。

正如大家对沈阳的传统认知是：管理混乱，沈阳的城市管理者在城市管理尤其是城市规划、城市资源利用、公共服务设施上的短板，普通老百姓也对这种盲目开发和城市资源的利用无可奈何，其实我真的是为沈阳感到惋惜，把一手好牌打到稀巴烂，它其实有太多的机会可以去争取，但是最后却混了个平庸的名声。

现在的沈阳楼市现状如何？

现在的沈阳，整个城市的价差非常大，既有2万+的市中心CEO盘，也有3900元/㎡的三四环之间的房子。

价格分化如此之大，选好了是价格洼地，选错了就是站岗N年的深坑。

因为目前是“房住不炒”，经济强劲的一二线城市都不能涨，更何况是经济如此差的东北，即使是国家中心城市的名头，也不可能带动沈阳突然之间启动报复性上涨。

目前的沈阳，市场已经在试探性下跌，仍然是一个底部不夯实的过程，真正由买方市场转为卖方市场。严厉调控完全摧毁了购房者的看涨预期，导致市场的观望情绪越来越浓厚。

1.市场好的时候，政府限价，开发商的备案价被死死压着，“精装变毛坯” 产品自动降标，现在市场行情不好了，之前的卖方市场变成买方市场，开发商会变着法儿跟你谈优惠谈折扣，甚至有的是毛坯变精装，变相降价。

2.不少开发商为了回笼资金，开始推出首付分期，30%可以分1年、3年、5年、10年，虽然回款慢，但是好歹卖出去了。

3.近期，不少项目都推出了特价房，特殊楼层特殊户型，直接一口价成交，例如月初，荣盛城特价房，5000多一平，引发朋友圈大量转发，占领各大公众号头条。

如果你真的非得选沈阳，我只会建议考虑1个板块——浑南新城新市府板块。

老沈阳人可能会质疑我，你啥不选和平区？这是东北综合实力第一强区。沈阳市历史最悠久，最发达的中心城区。东北权贵阶层云集之地。

理由很简单，和平区和新市府板块，这是这个城市old money与new money之间的较量，而在未来发展中，无疑是站队政府大力支持发展的新市府。

在中国，城运和政治是紧密相关的，而沈阳这样官僚主义比较严重的城市，更是如此。

如果有一天，沈阳成为国家中心城市，那么这个板块将成为全沈阳最值得长期投资的板块。

现在的沈阳，是一个多中心城市，也是强板块极强，弱板块极弱的城市，城市各区域的价值分化比较严重，主要都是受市政的影响。

新市府板块，单从名字来看，你就应该知道这是市政府的大本营，自贸区+地铁+教育配套+四馆四厦的重点工程，政府在大力推进的板块，城市界面也有大量的改善，项目基本都可以跑赢大盘的整体涨幅30%以上。

为什么不建议买和新市府一样大热的长白板块呢？

近几年，长白的教育配套越来越成熟，地铁盘直接突破20000元/㎡，万科的楼面价也达到了11500元/㎡，长白对面，之前是荒草丛生的郊区于洪新城，而现在的于洪新城的价格刚好突破10000元/㎡，就是因为市政深度植入长白。

长白板块▼

而现在的长白板块很明显已经低于其他的板块，为什么之前买涨了那么多，而现在买的上涨后劲那么弱呢？

归根到底是因为长白之前的教育资源比较短缺，而后来教育配套的完善使得这个板块的溢价迅速提高，然后接下来就是走稳的路线了，基本不会涨太多了。

其实，沈阳人都特别认可万科、华润、龙湖等品质开发商，上述这些开发商不少都是在郊区拿地，而价格已经涨到非常高，那这样的项目价格这么高是否值得买呢？

在其他城市可能可以买，但是在沈阳这种弱二线城市，是一定不能去碰的，因为这是对地段非常敏感的城市，这些经济弱的城市都是首先把市中心发展起来，虽然是摊大饼，但没有多余的资金去推进建设，所以没有地铁规划的板块，一定不能去碰。

长白板块已到顶峰，接下来就是下坡路了。

最后，要提醒各位不要去碰概念炒作太重的片区。

例如于洪新城（补涨空间大）、新南站（周边区域超涨）、沈北板块、道义板块（交通方便，价低）。

最重要还是要看片区内的配套执行进度。

例如2013年全运会后的新市府——难道真的是当年星河湾、绿城全运村的项目不够出色吗？

不是的，只是城运未到，板块的价值还没有被激发。

而随着沈阳一路向南发展，这些当年的鬼城也都顺利逆袭成网红板块了。

所以，只有这种人口不断集聚的新城区，配套才会逐步完善，才有发展起来的潜力，所谓的于洪和沈北郊区也是如此。

而且沈阳短时间应该没有机会在申报地铁了，未来的地铁盘更是稀缺品。

所以你选的项目，最好就是地铁盘。

其实，国家给得了“国家中心城市”的的名头，却不能真正地帮助东北去做产业转型和留住人才。

如果沈阳有一天有幸真的成了，真的希望它能抓住最后唯一一次振兴东北的机会，好好利用这个来之不易的机会，爱惜自己的羽毛，辐射一方水土。

振兴东北，吾辈自强。